Как продать квартиру без посредников

Желаете продать квартиру в Москве сами, мы расскажем Вам как.
       Изначально Вам потребуется время и настойчивость. Продажа вторичного жилья начинается с рекламной кампании: расклейте рекламу на доски объявлений и подайте рекламу о продаже квартиры в газеты, желательно специализирующиеся на рекламе недвижимости. Обзвоните и расскажите по возможности всем своим знакомым о том, что вы продаете квартиру. Укажите в рекламе параметры квартиры и ее стоимость, телефон. Но учтите, что чем больше людей знает о том, что Вы продаете квартиру, у вас повышается риск попасть на криминал и всяческих мошенников. Ведь очень много лиц будет знать, что у Вас скоро появится большая сумма денег. Определяя цену вашей квартиры, необходимо проанализировать спрос и предложение, цены реальных продаж, а не цены предложения, указанные в рекламе. Кроме того, произведите анализ с учетом расположения недвижимости, этажности, экологии, криминогенной обстановки в микрорайоне и т.д. и т.п. Такой подробный анализ позволяет реально оценить квартиру, показать покупателю все ее достоинства и продать квартиру по реальной цене. Практика показывает, что из-за непрофессионализма, собственник теряет примерно от 5 до 10 процентов от стоимости квартиры из-за неправильной цены (слишком высокая – Вы будете долго искать покупателя, слишком низкая – Вы теряете деньги) или невозможности вовремя скорректировать цену квартиры. Предупреждаем, что реклама в профессиональных изданиях удовольствие дорогое, а расклейка объявлений должна производиться минимум один раз в два дня, так как объявления очень часто срывают (конкуренты, дворники и т. д.). После этого запаситесь терпением и ждите потенциальных покупателей. 

       При разговоре (телефонном или личном) с потенциальным покупателем ведите себя уверенно. Договоритесь о встрече и просмотре квартиры, не стоит самому говорить о недостатках вашей квартиры, если покупатель увидит недостатки, соглашайтесь, если нет, значит, вы в выигрыше. Заранее скажем, что потребуется примерно от 20 до 30 показов, прежде чем вы найдете реального Покупателя. Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.
Покупатель найден – Ура! Начинается оформление всех необходимых документов. На данном этапе будьте особо внимательны, учитывайте риск попадания на мошенников, поэтому постарайтесь заключить договор аванса с вашим покупателем, обычно аванс составляет от 5 до 10 процентов от стоимости квартиры, но практика показывает, что физическому лицу дают обычно от 500 до 1000 долларов США. Следует учесть, что договор нужно составить юридически грамотно, лучше, если это сделает нотариус, а не юрист со стороны покупателя, так как агент (юрист) будет непосредственно заинтересован действовать именно в интересах своего клиента.
Теперь займитесь непосредственно документами:
       1) закажите кадастровый паспорт (БТИ) – данный документ содержит план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку, выдается примерно через 14 дней после подачи документов. Данный документ имеет свой срок годности – 5 лет с момента выдачи. Следует особо отметить, что очередь в БТИ надо занимать часов с пяти утра. Учтите, что если вы сделали самовольную перепланировку без предварительного разрешения Мосжилинспекции, то в кадастровом паспорте проставляется штамп «Разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено». В этом случае государственная регистрация договора купли-продажи может быть приостановлена.
       2) возьмите в паспортном столе выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных в квартире лиц – срок действия 1 месяц. Очереди огромные, кое-где даже по записи.
       3) подготовьте документы об отсутствии или наличии задолженностей по коммунальным платежам. Для этого необходимо получить справки из следующих инстанций: МосГаз; МосГорТепло; МосЭнерго; Счета за телефон; справку ЕИРЦ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг – срок действия указанных справок 1 месяц.
       4) Если вы приобретали квартиру в браке, то Вам необходимо получить согласие супруга на продажу квартиры в нотариальной форме. Если квартира приобреталась в браке, но к моменту продажи вы находитесь в разводе, то следует учитывать срок исковой давности – 3 года с момента расторжения брака, в течение этого времени бывший супруг имеет право претендовать на долю в имуществе приобретенного в период брака. Если же квартира досталась Вам по наследству, была Вам подарена или принадлежит на основании договора приватизации, то согласие супруга на продажу не требуется.
       5) Особо следует отметить наличие несовершеннолетних детей среди собственников квартиры или зарегистрированных по данному адресу. Обратите внимание на наличие несовершеннолетних детей, проживавших в квартире на момент ее приватизации. Это надо сделать для того, чтобы удостовериться в том, что права детей не были нарушены, так как если детей проживавших в квартире на момент приватизации, по закону, не могли исключить из договора приватизации. Если дети незаконно не участвовали в приватизации, то ваша сделка может быть расторгнута в судебном порядке (это очень сильно влияет на цену квартиры).
       6) Вы готовы к заключению договора купли-продажи квартиры. Но учтите, что покупатель может затребовать дополнительные документы для проверки юридической чистоты: например - расширенную выписку из домовой книги.
       7) При подписании договора купли-продажи следует обратить внимание на документы покупателя: действительный паспорт, наличие супруги у покупателя, если покупатель состоит в браке, то необходимо получить согласие супруга покупателя на покупку квартиры в нотариальной форме.
       8) Получение денежных средств и подписание договора, может осуществляться по-разному: передача денег из рук в руки, перевод средств на счет продавца или через банковскую ячейку. На наш взгляд самый безопасный способ оплаты – это воспользоваться банковской ячейкой. Закладка  денег происходит в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка, выемка производится после регистрации договора и права собственности покупателя в Управлении Федеральной регистрационной службе по Москве. Не думайте, что вы теперь можете спать спокойно, так как регистрация длится в течение месяца и регистратор вправе приостановить регистрацию или отказать в регистрации.
       9) После получения документов из Управления Федеральной регистрационной службы по Москве и выемки денежных средств покупатель и продавец должны составить Акт приема-передачи жилого помещения.

ВСЕ!!! Поздравляем!!! Вы продали свою квартиру!!!

       10) Все хорошо, что хорошо кончается, но если вы думаете, что все закончилось и вы можете спать спокойно, вы глубоко заблуждаетесь – около 10 процентов всех сделок со вторичной недвижимостью оспариваются и являются конфликтными. Это происходит из-за мошеннических действий "черных" маклеров и криминала, вы рискуете остаться и без квартиры и без денег. Поэтому будьте готовы отстаивать свои права и действия в суде (на случай, если Вы забыли проверить какую-нибудь, как вам
казалось «мелочь»). Любая такая мелочь может привести к долгой и довольно недешевой судебной тяжбе.
Подведем итоги всех выше описанных хождений и «мытарств» и посчитать плюсы и минусы.
 Плюсы:  1. Вы – экономите на оплате услуг агентства недвижимости, примерно от 4% до 8% от стоимости квартиры.  
              2. После всех этих действий вы можете смело идти работать агентом в любое агентство недвижимости Москвы по продаже вторичного жилья.
Минусы: 1. Вы потратили уйму времени – обычно продажа и подготовка всех необходимых документов длится от 3 месяцев до 1 года, а иногда, в случае тяжелых судебных тяжб и более года.
             2. Вы понесли затраты на рекламу.
             3. Из-за того, что Вы не профессионал и не можете правильно оценить свою квартиру или вовремя скорректировать ее цену вы теряете от  5 до 10 процентов от ее стоимости (просим заметить, что средний комиссионный процент услуг риэлторских фирм 4-8%, если вам говорят о меньшем проценте,то это ложь).
             4. Вы много переживаете и нервничаете, а нервы, как известно не восстанавливаются.
             5. У Вас очень большой риск нарваться на криминал, и честно скажем, не возможно предусмотреть всех нюансов сделки (недействительный паспорт, скрытый давным-давно расторгнутый брак).
             6. В случае судебных тяжб, Вам придется выложить еще очень большую сумму адвокатам за представление Ваших интересов в суде.

В данной статье мы постарались более подробно и конкретно описать весь ход сделки с квартирами.

Продавать квартиру самому или через агентство – Выбор всегда остается за ВАМИ!!!
Желаем удачи!!!!